O art. 903 do CPC refere:
Qualquer que seja a modalidade de leilão, assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, a arrematação será considerada perfeita, acabada e irretratável, ainda que venham a ser julgados procedentes os embargos do executado ou a ação autônoma de que trata o § 4º deste artigo, assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos.
O art. 903 reflete a segurança de se investir em leilões de imóveis, e eu explico:
1- O artigo é aplicável para QUALQUER modalidade de leilão, judicial ou extrajudicial.
2- O Auto de arrematação é o documento torna o ato de arrematar e consequentemente o leilão, perfeito, acabado e irretratável. O que é um ato jurídico perfeito? A Lei de Introdução as Normas de Direito Brasileiro refere em seu art. 6, §1 – “Reputa-se ato jurídico perfeito o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou.”. Ou seja, é o ato que já atendeu a todos os requisitos existentes naquela época. Também diz-se acabado, o ato que não pode mais ser modificado, dado que tudo que tinha para ser mudado, contestado, verificado, já foi! E por fim, o auto de penhora é um ato irretratável, ou seja, não admite retratação, não poderá ser desfeito ou alterado.
3- Mesmo que haja embargos do executado, e aqui estamos falando especificamente de leilões judiciais que ocorrem no contexto de uma ação de execução, em que executado (aquele de deve algo para alguém, e está perdendo o seu bem imóvel para pagar esta dívida) apresenta um embargo a execução visando impedir o leilão de acontecer, e este seja julgado procedente. Mesmo que haja ação autônoma pleiteando a invalidação da arrematação e ela seja julgada procedente, a arrematação continuará a ser considerada perfeita, acabada e irretratável.
4- Assegurada a possibilidade de reparação pelos prejuízos sofridos. Reparação de quem? Reparação do devedor executado que perdeu o seu bem. Quem vai reparar o devedor executado que perdeu o seu bem no leilão? O exequente, ou seja, a pessoa que foi para a justiça cobrar a dívida. O importante de notar é que o arrematante, você, investidor que adquiriu o imóvel no leilão, não responde por nada disso.
Eu costumo dizer que esse artigo é o reflexo da segurança dos leilões de imóveis. Muita gente desconhece, e imagina que após a arrematação se o antigo proprietário resolver questionar o leilão ou a execução, e é normal que o façam, podem acabar sendo responsabilizados por ressarcir o antigo proprietário, ou percam o bem arrematado. Como já ficou claro, após a assinatura do auto de arrematação, o procedimento do leilão é considerado perfeito, acabado e irretratável, não tendo maiores consequências para o investidor/arrematante.
Claro que isso só deve ser considerado, se todos os requisitos para a realização dos leilões estiverem presentes, tiverem sido verificados antes da arrematação. Não se engane, leilões são anulados o tempo todo por falhas, equívocos e entendimentos do poder judiciário, dos leiloeiros e do sistema cartorário. Por isso, é de extrema importância que antes de pensar em arrematar, de pensar em investir em leilão de imóveis toda documentação seja verificada para afastar qualquer risco jurídico de anulação, invalidação, ineficácia ou resolução do leilão.
No próximo texto falaremos de cada um desses riscos jurídicos.
Kommentare