Adquirir imóveis sempre foi considerado uma forma segura de investimento em razão do caráter físico do que se adquire. Mas junto com essa noção geral sobre os imóveis também estão muitos erros e mitos sobre uma das formas de aquisição que é o leilão. Assim, este texto tem o objetivo de mostrar os erros mais comuns que costumam acontecer nos processos de arrematação judicial e extrajudicial, bem como mostrar que ainda hoje, ano de 2020, com muita informação disponível na internet, muito mitos ainda persistem no imaginário da maioria das pessoas.
No que diz respeito aos erros no processo de arrematação podemos destacar a falta de leitura ou conhecimento dos documentos do processo (Erro 1), e quando dizemos “processo” aqui não nos referimos apenas ao leilão judicial, mas também ao extrajudicial, dado que existe um trâmite, uma sequencia lógica de atos que devem ser devidamente seguidos e compreendidos, e tais atos são organizados com base em diversos documentos, a exemplo do edital, ou do laudo de avaliação. Assim, a facilidade da participação dos leilões online acaba por gerar como consequência o tipo de arrematante aventureiro, que arremata no susto, sem conhecer todo o processo. Não precisa dizer que tal atitude é absolutamente temerária para o valor do investimento haja vista que os imóveis podem ter muitas questões a serem resolvidas, verificadas, e que muitas vezes até devem ser motivo de inviabilizar a participação.
Outro erro muito comum, e esse é mais típico daquele arrematante mais experiente, que já arrematou alguns imóveis, conhece os tramites, mas se vê apegado a um determinado imóvel (Erro 2) Isso é bastante complicado pelo fato de ser exatamente nessa hora que o fator decisório sai do campo racional e passa para o emocional, o que dá espaço para decisões bastante equivocadas. Um exemplo típico disso é quando “no calor” dos lances sucessivos, na tentativa de “vencer” o leilão, o arrematante extrapola o valor de lance máximo planejado, e isso tem como consequência a redução (muitas vezes drástica) da margem de lucro.
Você faria uma cirurgia em si mesmo com base em um curso EAD? A pergunta parece meio fora de contexto, mas é exatamente dessa forma que muitos arrematantes fazem...(Erro 3)
O que quero dizer é que, ok! Você pode fazer cursos, aliás deve faze-los, entender como tudo funciona no mundo dos leilões, e isso certamente te dará mais segurança nas decisões, mas não tem como se apropriar de tudo, e como já disse os leilões podem não ser tão lineares como são previstos. Portanto, esse também é um erro bastante comum, achar que consegue resolver todos as questões que envolve os leilões sozinho. É de extrema relevância que profissionais especializados sejam consultados, isso por que os leilões são procedimentos bastante específicos e cheios de detalhes que podem fazer diferença entre grandes prejuízos ou grande lucros.
No que se refere aos mitos, nos parece que o maior deles, para além da complexidade do processo de arrematação em si, é a questão da dificuldade de desocupar imóveis arrematados. (Mito 1) As pessoas em geral querem fugir do Poder Judiciário em razão da fama de ser muito lento em solucionar as divergências, e isso faz todo sentido. Mas no caso dos leilões, eventual processo judicial já se encontra na fase final, não há necessidade de “casar com o processo” como dizem, ou prolongar grandes discussões. Nos leilões extrajudiciais, sequer temos a participação (de modo amplo) do Poder judiciário, ou seja, tende a ser ainda mais rápido. A própria lei 9514/97 determina alguns prazos para os atos.
Outro mito que ainda é bastante comum: “somente milionários participam de leilão de imóveis”. (Mito 2) Isso está longe de ser verdade, haja vista que a maior parte dos imóveis disponíveis para leilão tem valor inferior a um milhão de reais, aliás é exatamente nesses leilões onde se tem mais concorrência de lances. Então, com a digitalização ou o surgimento dos leilões online, mais pessoas puderam ter acesso aos lotes e ofertar lances. Eu costumo dizer que os leilões são altamente democráticos, existe opção de investimento para todos os gostos, e sim, é possível buscar soluções para a arrematação até por aquelas pessoas que não dispõe do valor total do lance mínimo, como por exemplo por meio de parcelamento do lance.
(Mito 3)Mito das condições de imóveis – somente velhos, acabados e caros para reformar- Eu mesmo tinha esse mito antes de me aprofundar no universo dos leilões. Sim, é importante verificar as condições dos imóveis que estão sendo leiloados, alguns precisam de reformas que podem até inviabilizar a participação do investidor no leilão, entretanto em de longe isso representa a maioria dos casos. Primeiro por que em geral os imóveis que vão a leilão estão ocupados, e por menos cuidado que o ocupante tenha não gerará a necessidade de grandes reformas. Além disso, muitos imóveis que vão a leilão sequer foram ocupados, estão na mesma condição que são entregues pelas construtoras o que também afasta a possibilidade de grandes reformas. E por fim, a depender da finalidade o arrematante pode se utilizar de diversas técnicas construtivas que viabilizam reformas mais baratas, sobretudo quando o foco é apenas revender (imóvel para investidor). Vale mencionar ainda, que nem sempre ter um custo elevado de reformas é algo ruim, dado que tal valor entra no que se denomina custos de aquisição e pode ser usado pelo contador para reduzir a carga do imposto de renda a ser pago com a alienação futura do bem. Esse será o tema de nosso próximo texto.
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