Hoje eu vou começar esse texto com uma frase que eu escuto muito por ai....
“Não invisto em leilão por que tem risco do ex-proprietário dilapidar o imóvel inteiro antes de sair, e eu tomar posse de um imóvel velho e acabado” by Aventureiro de Leilão de Imóveis.
Essa é uma frase bastante comum entre os leigos em leilão de imóveis, é um medo real que afasta as pessoas de ótimas oportunidades de investimento. Claro que essa possibilidade existe, e até acontece com alguma frequência, sobretudo em imóveis de valor mais baixo. O ideal realmente seria receber o imóvel na melhor condição possível, não ter custos com reformas, obras e tudo mais... Entretanto, no contexto dos leilões isso não deve ser visto como algo ruim e eu explico.
A operação com leilão de imóveis consiste em arrematar um imóvel com valor abaixo do valor de mercado, e vendê-lo a preço de mercado. A diferença entre o valor que o imóvel foi arrematado e o valor que ele será vendido determina o que se chama em direito tributário de lucro patrimonial. É tomando esse lucro patrimonial como referência, que se calcula o tanto de imposto de renda pessoa física ou jurídica que o investidor irá pagar.
Ocorre que, existem elementos que podem ser deduzidos do lucro patrimonial (base de cálculo do IRPF ou IRPJ) e permitem a redução do valor do tributo a ser pago. E quais são esses elementos?
Segundo a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal de n° 84/2001 todos os custos relacionados à aquisição do imóvel podem ser incluídos. Como o imóvel foi adquirido por meio de leilão poderá entrar nessa categoria de “custo de aquisição” por exemplo, a comissão do leiloeiro, honorário da empresa de assessoria, comissão de eventual corretor, dispêndios com construção, ampliação e reforma, pinturas, encanamentos, recolocação de pisos, azulejos etc.
Portanto, a situação do ex-proprietário dilapidar o imóvel na tentativa de desvalorizá-lo, só deve funcionar para afastar aquelas pessoas que não tem esse conhecimento, os aventureiros, aqueles que não buscam uma assessoria especializada, ou não são investidores profissionais. Na verdade, todo o custo que for comprovadamente realizado para reformar o imóvel e deixá-lo em condição de venda poderá ser abatido da base de cálculo do IRPF ou IRPJ.
Vale reforçar que há necessidade dos custos de aquisição serem devidamente comprovados. Portanto, arrematou e vai ter que reformar? Guarde todas as notas fiscais, pois você poderá pagar menos tributo.
E por fim, uma última dica: somente os gastos e despesas incorridos no próprio ano base da alienação poderão constar na declaração de imposto de renda do exercício fiscal. Isto significa dizer que não é recomendado investir em leilões de imóveis no final do exercício financeiro caso não haja tempo hábil de desocupar, e iniciar as eventuais reformas necessárias, dado que assim, não terá como incluí-las nos custos de aquisição, e consequentemente não terá a possibilidade de redução na base de cálculo do imposto de renda.
Você já tinha visto alguém dar essa dica antes? São estes e outros aspectos que são considerados no serviço de Assessoria da Profit Leilões. Sim, claro que você pode investir em leilões sozinho, mas se quiser segurança e lucratividade conte com a Profit Leilões.
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